農地の地役権とは？登記がないときの確認方法や農地転用許可申請時の注意点を解説
koukisatoh
地役権が設定された農地を住宅や駐車場などに転用する場合、権利内容の整理や地役権者の同意が必要となるため、手続きに時間がかかります。
また、登記簿に記載されていない地役権も存在するため、確認不足のまま手続きに臨むと、転用計画がスムーズに進まないことになってしまいます。
本記事では、地役権の基本概要や登記で確認できない事例、農地転用の手続きで注意するべきことを解説します。
農地の地役権とは
地役権について、民法第280条は「設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利」と定めています。
自分の所有する土地を要役地、他人の所有する土地を承役地と言います。地役権とは、要役地の利便性を高めるために承役地を利用できる権利のことです。
農地に設定される地役権には、以下のようなものがあります。
- 通行地役権:承役地を通行する権利
- 用水地役権:承役地を用水・排水に用いる権利
- 送電線地役権:承役地に送電線などのインフラを設置・管理する権利
- 日照・眺望地役権:日照や景観を妨げる建物・樹木を制限する権利 など
地役権の目的により、権利の範囲や条件が異なります。
例えば、通行地役権では通行できる時間・頻度など、用水地役権では水質・取水場所・水源などの条件が設定され、その内容は契約で定められます。
なお、無償で地役権を設定することも可能ですが、承役地の所有者に対して対価を支払うなどの取り決めが行われるケースが一般的です。
地役権の設定がある農地では手続きが増える
地役権が設定されている農地でも、地役権の行使を妨げない範囲であれば、設定前と同様に農地として利用できます。
一方、地役権が設定されている農地を、住宅・駐車場・再生可能エネルギー発電所など、農地を農業以外の目的に使用する場合は、農地転用に加えてさらに別の手続きが求められます。
承役地の用途変更によって地役権の目的が満たされなくなれば、その用途変更は地役権を侵害することになってしまいます。したがって、地役権の設定後に承役地の用途を変更するには、地役権者の同意を得る必要があるのです。
農地転用を検討する際には、その土地に地役権が設定されているか、どのような内容の地役権なのか等、その土地に関する権利内容を事前にしっかり確認して、やるべきことの全体像を把握することが重要です。
未登記の地役権に注意
地役権を含め、不動産に関する権利については法務局で登記を行うのが一般的ですが、当事者間の契約が有効に成立していれば、未登記の権利も有効です。そのため、不動産登記簿では確認できない地役権、というものが存在します。
未登記の地役権を見落とさないための方法には、以下のようなものが挙げられます。
- 現地調査
- 転用予定地の所有者へのヒアリング
転用予定の現地を直接訪問して確認するのは、非常に重要です。
予定地の上空に高圧電線が引かれていたり、承役地に水路が通っていたりしていれば、そこには登記簿に記載されていない地役権が設定されている可能性が考えられます。また、公図と照らし合わせてみて、袋地（他人の土地を通らなければ公道へ出られない土地）に接している場合は、通行地役権の存在が疑われます。
ヒアリングでは、現地調査で確認できた事項を踏まえて、転用予定地の所有者に「地役権の設定契約をした覚えはあるか」「契約の相手は誰で、要役地はどこか」と聞き込みます。
現地調査や所有者へのヒアリングが難しい場合、行政書士などの専門家に相談することで、権利関係の整理など、農地転用の手続きが円滑に進むためのサポートが受けられます。
農地転用手続きでは「地役権者の同意書」が必要
農地転用の手続きにおいて、ほとんどの自治体で、許可申請時の添付書類一覧に「転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意書」を挙げています。
農業委員会としては、農地転用によって地役権の権利が侵害され、トラブルが発生してしまうことは何よりも避けたい事態です。そのため、地役権者の同意書を提出することで、権利侵害によるトラブルのおそれがないことを証明するのです。
地役権者との連絡が円滑に取れなかったり、農地転用計画への同意を得るのに時間がかかったりすると、同意書が手に入らず、手続きが滞ってしまいます。農地転用許可申請には書類の提出締日が自治体ごとに定められており、締日を１日でも過ぎると、許可の発出が１ヶ月遅れることになります。早いうちから予定地の権利関係を把握し、計画的な準備を心がけるようにしましょう。
まとめ
地役権が設定された農地を利用するためには、地役権者の同意を得て同意書を作成する、という手続きを踏まなければなりません。
まずは地役権の有無を把握することが最優先ですが、地役権には登記義務がないため、登記簿の確認に加えて、現地調査や所有者へのヒアリングを行う必要があります。
また、地役権者となかなか連絡が取れなかったり、同意を得るのに時間がかかってしまったりすると、手続きに遅れが生じます。
「地役権がついているかわからない」「地役権者からの同意を得られない」などの不安や疑問をお持ちの方は、行政書士にご相談ください。
