農地転用の申請地における接道とは？確認するべき注意点を解説
koukisatoh
農地転用を行う際には、公道までの経路や周辺の土地を踏まえて確認することが重要です。
申請地の状況によっては、周辺の土地の地権者から通行経路としての承諾を得たり、農地転用許可申請を行ったりする必要があります。
本記事では、農地転用の申請地における接道についてお伝えしたうえで、あらかじめ確認しておくべき注意点を解説します。
農地転用の「接道」とは
農地転用における「接道」とは、申請地が道路に接している状態のことです。
建築基準法第43条では「建築物の敷地は、原則として道路に2m以上接しなければならない」と明記されています。
つまり、旗竿地や路地状敷地のように奥まった土地を農地転用する場合でも、建築基準法の道路に接する部分を、原則として2m以上設ける必要があります。
接道義務がある理由
接道義務とは、建築基準法第43条で定められており、一定条件を満たしていない土地では、新しく建築物を建てるほか、建替や増築、模様替えなどが制限されることがあります。
このような制限が設けられているのは、火災や地震などの災害時に、緊急車両がスムーズに進入できるよう、また安全に避難できる経路を確保するためです。
接道義務の例外が認められる事例
次のような条件下では、接道がなくても例外的に建築物を建てられる可能性があります。
- 建築基準法の道路としての扱いが難しい
- 建替時に道路状の空間が4mほど確保できるように後退させる
- 2階以下の専用住宅である
- 交通・安全・防火・衛生面での支障がない
- 特定行政庁の許可や建築審査会から同意を得ている
接道義務の例外が適用されるか否かは、地域の運用や土地の状況によって異なります。
そのため、農地転用後に建築予定がある場合、農地転用に関する手続だけでなく、再建築や増築ができるかどうかを併せてご確認ください。
他人の土地を勝手に通路にしてはいけない
農地転用の申請地が市町村所有の公共用道路に面していない場合、公道までの通行経路を確認する必要があります。
もしも個人所有の土地を経由しなければ公道にたどりつかない場合、その土地の地権者と話し合いをして、通行許可の承諾書を作成することが大切です。
承諾書の形式や提出方法は、各地域の自治体によって異なります。
なお、地権者から通行許可の承諾を得られず、農地転用の申請地が他人が所有する土地に囲まれて袋地になっている場合は、囲繞地通行権を行使できる可能性があります。
囲繞地通行権は、民法第210条で認められている権利ですが、通行範囲の規制や通行料の支払いなど制約が設けられています。
地権者の承諾があっても農地のまま通路にできない
農地転用の申請地から公道までの通行経路が農地の場合、地権者の承諾を得られたとしても、そのまま通路として使用することはできません。
農地法第2条では、農地を耕作の目的に供される土地、採草放牧地を耕作または養畜事業の採草または家畜の放牧を目的に供される土地と定義しています。
農地転用の申請地が袋地の状態でも、農地を人や車両の通行経路として継続的に使用することは、農地法の定める使用目的に反する可能性があります。
そのため、農地転用の申請地から公道に出るために農地や採草放牧地を通行する必要がある場合、通行経路になる土地に対して農地転用許可申請（届出）を行わなければなりません。
農地転用の目的によって接道の扱いが異なる
農地転用では、転用後の土地で何をするかによって接道の扱いが変わります。
建築物を建てる場合は接道義務が重要で、工作物の設置や駐車場・資材置き場で使う場合は接道義務が適用されないケースもありますが経路の確保が欠かせません。
ここでは、目的によって接道の扱いがどう変わるかを説明します。
建築物を建てる場合
農地転用の申請地で住宅や倉庫、工場などの建築物を建てる場合、建築基準法で明記されている接道義務を満たす必要があります。
接道義務では、原則として2m以上接していることが求められる道路は、幅員4m以上あることが求められます。
接道の長さや公道の幅員が不足していると、農地転用後に建築物を建てられないことが発覚するなどのトラブルにつながるおそれがあるため、事前に確認することが重要です。
工作物の設置や駐車場・資材置き場で使う場合
農地転用の申請地で工作物を設置したり、駐車場や資材置き場として使用する場合、建築基準法の接道義務が直接適用されるわけではありません。
ただし、接道義務を無視してよいというわけではなく、工事車両や作業員が進入・退出するための経路が確保できる通行経路を確保する必要があります。
具体的な事業計画を立て、農業委員会との擦り合わせを重ねることが大切です。
なお、ここでいう工作物とは、建築物を除いて土地に定着する人工的な構造物のことを指し、建物と一体化していない門や塀、製造設備や焼却炉などが該当します。
まとめ
農地転用の申請地が公道に面していない場合、建築物や工作物の設置や駐車場や資材置き場としての使用に制限がかかる可能性があるため、注意が必要です。
農地転用をスムーズに実現するためにも、申請地そのものだけでなく、公道と接している長さや幅員、周辺の土地の種類を含めて確認するようにしてください。
接道に関する判断は、各地域の自治体が提示する条件や法律が複雑に絡むため、不安や疑問があれば、早い段階で専門家である行政書士へ相談することをおすすめします。
