農地の取引には届出や許可が必要です
農地の売り買いや貸し借りをしたり、農地を別の目的に転用したりするときには、行政庁への届出や許可申請が必要です。届出や許可申請をせずに農地の売買や賃貸借の契約をしても、その契約は無効となり、さらには原状回復命令等の行政処分や「３年以下の懲役又は３００万円以下の罰金」の罰則が科される可能性もあります。
◎詳しくはこちらのコラムへ。
農地の場所で手続きが異なります
農地は、国土の広くない我が国にとって貴重な財産であるため、法令によって保護されています。そのため、行政庁が「生産性の高い農地を守りたい」と考えている場所にある農地は、その転用や権利移転に行政庁の許可が必要になります。一方、行政庁が「積極的に市街地にしたい」と考えている場所にある農地の転用、または転用目的の権利移転は、その旨の届出を行政庁にするだけでＯＫです。
| ○農地の権利移転（売買・賃貸借等） | 原則として許可申請が必要 | |
| ○農地の相続（所有権移転） | 届出が必要 | 解説はこちら |
| ○農業振興地域内での農地転用 | 許可申請・農振除外申請が必要 | 解説はこちら |
| ○市街化区域以外の農地転用 | 許可申請が必要 | 解説はこちら |
| ○市街化区域の農地転用 | 届出が必要 | 解説はこちら |
※転用面積が200㎡未満の、農業用施設（温室・畜舎・作業場など）の設置が目的で、転用面積が200㎡未満の場合は、農地法第4条の許可申請は不要。
転用許可基準は農地区分で違う
農地は、その生産性の高低や周辺環境などを判断材料として、自治体の定めや法令の定義によっていくつかの「農地区分」に分類されています。
良好な営農条件を備えていると判断される農地は上位の農地区分とされ、許可基準が厳しく原則として農地転用許可が下りません。他方、第二種・第三種農地は、条件が調っていることを申請書に明確に示すことで、農業委員会の審査を経て農地転用の許可を受けることができます。
◎詳しくはこちらのコラムへ。
| ○農用地区域 （青地） | 市町村が計画で定める | 不許可 （農振除外が必要） | 解説はこちら |
| ○第一種農地 | 良好な営農条件を備えた農地 | 原則不許可 | 解説はこちら |
| ○甲種農地 | 市街化調整区域で一定の条件を満たす農地 | 原則不許可 | 解説はこちら |
| ○第二種農地 | 一種・甲種・三種のいずれでもない農地 | 代替性がある場合は不許可 | 解説はこちら |
| ○第三種農地 | 市街地や都市的整備区域内の農地 | 原則許可 | 解説はこちら |
※農地区分の判断は、その農地の状態や周辺環境により変化します。
他の法令の制限などにも注意
農地転用の許可申請に対しては、次の表に挙げるような、事業実施の確実性などの「一般基準」を満たしているかどうかが審議されます。審議は月一回開催される農業委員会の総会で行われるため、必要十分な書類を調えて申請に臨むことが重要です。
| ○事業実施の確実性 | ・具体的な事業計画と資金計画（残高証明書等） ・転用の妨げとなりうる権利者の同意 ・関連法案の許認可の見込み ・事業目的に対しての転用面積の適正性、他 |
| ○被害防除措置の妥当性 | ・土砂の流出や崩壊など災害発生のおそれがないこと ・雨水や汚水の排水計画が妥当であること、他 |
| ○効率的・総合的な土地利用 | ・集団農地の蚕食や分断等で周辺の営農条件を悪化させないこと、他 |
| （一時転用の場合） ○耕作供用の復元の確実性 | ・一時利用終了後、速やかに農地として利用できる状態に復元されるか |
※求められる添付書類は自治体毎に、また転用目的によっても異なります。
ご相談はあやめ行政書士事務所へ
農地転用は、農地の所在地や転用の目的によってケースバイケースで申請内容が異なり、ご自身で手続きを完遂しようとすれば、非常に多くの時間と手間がかかってしまいます。スピーディーに手続きを進めるには、専門家へ依頼することをお勧めします。
あやめ行政書士事務所では、個人様や企業様のご依頼をいただき、秋田市内をはじめ東北一円で農地転用許可申請業務の多くの実績を上げております。農地転用許可申請のことでお困りの方は、どうぞお気軽に当事務所へご相談ください。
【基準報酬額（抜粋）】
| 農地法第３条許可申請 （農地の権利移転） | 50,000円～ |
| 農地法第４条許可申請 （自己所有農地の転用） | 80,000円～ |
| 農地法第５条許可申請 （権利移転を伴う農地転用） | 100,000円～ |
| 土地改良区受益地除外手続 | 30,000円～ |
| 農振除外手続 | 120,000円～ |
| 非農地証明願手続 | 30,000円～ |
| 再エネ条例関連届出・許可申請 （太陽光パネル等設置の場合） | 60,000円～ |
※印紙・証紙代や各種行政手続費用は別途頂戴いたします。
※ヒアリングにより判断される業務の難度で、報酬額は変動します。
※業務報酬は原則として届出・申請書類の提出時に請求させていただきます。
※クライアント様都合によるキャンセルまたは要件不備に伴う届出不受理・申請不許可については、立替費用は実費精算、業務報酬は歩合請求とさせていただきます。
※登記手続等、他士業の専業に該当する業務については、提携有資格者と連携いたします。また、法的係争の可能性がある場合は、提携弁護士をご紹介いたします。
納期に関する注意事項
１）農業委員会の締め日
農地転用の許可申請は、農業委員会の総会で審議を受けます。月一度開かれる総会の開催日や、書類の提出締切日は自治体ごとに異なりますので、ご注意ください。
また、申請書の提出が締切に一日でも遅れると、農地転用許可が下りるのが一ヶ月後倒しになることになります。クライアント様側でご用意いただく資料のご提供はお早めに手配をお願いいたします。
２）行政庁の標準処理期間
農地転用の許可申請が受付されてから、実際に転用許可が発出されるまでに要する期間は、自治体ごとに異なります。
申請を受け付けた農業委員会が許可権者である場合の標準処理期間は、概ね４週間程度です。一方、都道府県知事が許可権者である場合は、農業委員会の審議の後に知事の決裁を受けるため、標準処理期間は概ね８週間程度を要します。農地転用の申請手続きは、期間に余裕をもって計画を立てると良いでしょう。
３）証明書類の有効期限
口座残高証明書や融資証明書、委任状に添付する印鑑証明書などは、有効期限を「申請日から遡って３か月以内」と定めている自治体がほとんどです。これらの書類は、申請書類提出の目途が付いた段階で手配していただきますようお願いします。