農地転用で分筆とは？広すぎる場合に分筆が求められる理由や対応を解説
koukisatoh
農地として登記されている土地に、自宅や駐車場などを建てたい場合、申請を出して許可を得る必要があります。
とくに一筆の農地が広すぎる場合は、農業委員会から分筆手続を求められることがあるので注意が必要です。
今回は、農地法と分筆の基本概要をお伝えしたうえで、分筆が求められる理由や対応について解説します。
農地法とは
農地法とは、我が国の農業生産を支える農地・採草放牧地を適切な形で残し、耕作者が効率的に利用できるよう地域との調和を配慮する目的で制定された法律です。
農地法では、農地を農地以外の用途に転用することを規制しています。
また、農地の所有者には、農業生産に欠かせない限りある資源を守る責任があると定め、農業上の適正かつ効率的な利用を確保することを義務付けています。
そのため、農地転用においては、転用目的を達成するために適した面積かどうかが重視され、必要以上に農地を転用しようとすると申請が認められない可能性があります。
各自治体ごとに転用が許可される農地の面積には違いがあり、目的や農地の区分などの条件に応じて判断されます。
農地法については、あやめ行政書士事務所のコラムでも詳しく説明していますので、併せてご覧いただけます。
分筆とは
農地・採草放牧地を含め、不動産実務では土地の単位は「筆」とされています。
分筆とは、一筆の土地として登記されているものを複数に分割する手続のことです。
農地は、宅地などと比べて一筆の面積が広いことが多いため、転用目的に対して転用する土地が広過ぎると判断された場合は、分筆が求められることがある点を理解しておきましょう。
農地転用で分筆が求められる理由
農地転用では、目的や面積、周辺農地への影響などを考慮して農地法の基準に沿って転用許可の可否が決まります。
たとえば、住宅を建てるような場合、建物や駐車場、庭などに利用する面積よりも広い農地を一筆そのまま転用申請すると、必要以上に農地の面積を減少させることになってしまいます。
そのため、農業委員会としては「住宅を建てるのに必要な限度で農地を転用してほしい」と判断するのです。
広い農地の一部を転用したい場合の対応
所有する農地が広すぎる場合、分筆を行ってから農地転用の申請をしなければならない、と認識している方がいますが、厳密には、転用許可の必須要件に分筆は含まれていません。
実際、令和4年4月に農林水産省が公表した「農地転用手続の運用に係る課題について」という資料では、次のように明記されています。
一筆の農地の一部を転用する場合において、農地についての権利移転の有無に関係なく、あらかじめ分筆を行った上で申請することを画一的に求めている事例も見受けられるが、農地転用許可に関しては、農地転用許可を受けようとする土地の箇所を特定できるのであれば、あらかじめ分筆を行わなくても当該許可をすることは可能であること。
つまり、図面などを用いて転用する箇所を特定できる状態にすれば、農地転用の許可申請に先行して分筆を行う必要はない、ということです。
分筆手続には、土地家屋調査士による精密な測量作業を要し、高額な費用を伴います。
さらに、登記手続にも時間がかかる上、自身の判断で先に分筆手続を先行させてしまうと、分筆した土地が転用目的に必要な面積に満たなかったり、農地の利用効率が下がったりすることで、かえって転用許可を得られなくなってしまうおそれがあります。
農業委員会から分筆を求められた際には、具体的な転用計画を基に行政側とよく話し合い、測量図を添付資料として分筆登記を前提に申請することを提案しましょう。
なお、農地転用許可が下りたあかつきには登記の地目変更をしなければならず、その際には分筆登記が必要になります。
農地を分筆する際の流れ
農地を分筆する際の流れは、次のとおりです。
| 手順 | 概要 |
| 農地の事前調査を行う | 登記簿謄本や地積測量図、公図などを用いて土地の現状を正確に把握する |
| 分筆する土地の範囲を決める | 農地法や建築基準法など法律面を考慮しながら分筆案を作成する（必要に応じて農業委員会や登記所に相談可） |
| 隣地の境界線を明確にする | 隣地の所有者の立ち会いのもと、土地家屋調査士に境界を測定してもらい、境界線の位置について同意を得る |
| 土地分筆登記を申請する | 境界標を設置したら農地の所在地を管轄する登記所で土地分筆登記を申請する |
このように、分筆を行うためには、農業委員会との交渉や土地家屋調査士への委託、隣地の所有者などとのやりとりも発生します。
これらの手続に不安があれば、行政書士に依頼することで、専門家や隣地の所有者との連絡や調整をスムーズに進めやすくなります。
まとめ
今回は、農地法や農地転用で分筆が求められる理由などを解説しました。
農地は法律により保護されており、農地以外の用途に転用するための許可を得るためには、目的や面積、周辺農地への影響を考慮した審査を受ける必要があります。
農地転用の手続きをスムーズに進めるには、農地に関する法律を理解したうえで計画的に申請手続を進めることが重要です。
専門的な知識が多く求められるため、不安や疑問があれば、早い段階で行政書士への依頼をご検討ください。
